Nasza Agencja nieruchomości powstała z myślą o świadczeniu profesjonalnych usług z zakresu szeroko rozumianego rynku nieruchomości. Jak można przeczytać na naszej stronie, zajmujemy się również odszkodowaniami za wszelkiego rodzaju wywłaszczenia i ograniczenia prawa własności do nieruchomości, a przede wszystkim reprywatyzacją. Więcej o naszych usługach w tym zakresie przeczytacie Państwo tutaj Oprócz ogólnych wpisów dot. nieruchomości, będziemy Państwu opisywać przebieg konkretnych spraw oraz publikować powstałe w trakcie ich trwania dokumenty. Z szacunku do Czytelnika, opis takich spraw będziemy skracać do niezbędnego minimum, aby nie zanudzać Państwa skomplikowanymi kwestiami prawnymi. Na wstępie nadmienię, że niniejszy wpis przeznaczony jest oczywiście nie tylko, ale przede wszystkim do osób, które chciałyby dowiedzieć się, czy przysługuje im odszkodowanie za grunty przejęte przez miasto Oleśnica (lub jakąkolwiek inną miejscowość) w procedurze scalenia i podziału nieruchomości. W pierwszym wpisie na tym blogu, chciałbym przedstawić Państwu sprawę odszkodowania za grunty przejęte pod drogi w stosunkowo mało znanej i rzadko przeprowadzanej procedurze scalenia i podziału nieruchomości, która jest wykorzystywana przez położone na Dolnym Śląsku miasto Oleśnica. Sprawa ta zakończyła się pełnym sukcesem i uzyskaniem słusznego, odpowiadającego wartości rynkowej przejętych przez miasto gruntów, odszkodowania na rzecz mojego Klienta, z której to sprawy chciałbym przedstawić Państwu najważniejsze dokumenty, oczywiście po uprzednim uzyskaniu Jego pełnej zgody. Mianowicie, w dniu 23 czerwca 2003 r. Rada Miasta Oleśnicy podjęła Uchwałę nr IX/59/2003 w sprawie przystąpienia do scalenia i podziału nieruchomości, wśród których znajdowały się dwie działki mojego Klienta. Uchwała ta została następnie zmieniona Uchwałą Rady Miasta Oleśnicy nr XV/109/04 z dnia 30 stycznia 2004 r. w sprawie zmiany uchwały w sprawie przystąpienia do scalenia i podziału nieruchomości. Uchwała w sprawie przystąpienia do scalenia i podziału nieruchomości jest aktem administracyjnym, który rozpoczyna całą procedurę scalenia i podziału. Po jej podjęciu przez właściwą radę miasta bądź gminy, wójt, burmistrz lub prezydent miasta, który to organ jest powołany do dokonywania przewidzianych prawem czynności w ramach procedury scalenia i podziału, zleca wyłonionemu biegłemu geodecie m. in. przygotowanie projektu scalenia i podziału nieruchomości, które to dokumenty zostały sporządzone również i w opisywanej przeze mnie sprawie. Następnie, uchwałą nr XVIII/144/04 Rady Miasta Oleśnicy z dnia 30 kwietnia 2004 r. o scaleniu i podziale nieruchomości położonych w Oleśnicy, obręb Rataje, w rejonie ulic Wielkopolnej, Pułaskiego, Kusocińskiego i Łasaka, miasto przeprowadziło scalenie i podział objętych tą uchwałą gruntów. W dniu wejścia w życie tej uchwały, grunty przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi, przeszły z mocy prawa na rzecz miasta Oleśnica, zgodnie z art. 105 ust. 4 zd. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że "Działki gruntu wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących, niebędących drogami powiatowymi, wojewódzkimi lub krajowymi, przechodzą z mocy prawa na własność gminy, a ustanowione na tych działkach prawo użytkowania wieczystego wygasa z dniem wejścia w życie uchwały rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości.". Ponadto, należy wskazać, że zgodnie z art. 107 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami „Osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości do 50% wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych. Przy ustalaniu wartości dotychczas posiadanych nieruchomości nie uwzględnia się wartości urządzeń, drzew i krzewów, o których mowa w art. 106 ust. 1, jeżeli zostało za nie wypłacone odszkodowanie.”. Jednak decyzją Burmistrza Oleśnicy z dnia 19 grudnia 2007 r., postępowanie w przedmiocie nałożenia opłaty adiacenckiej zostało umorzone z uwagi na opinię rzeczoznawcy majątkowego, zgodnie z którą scalenie i podział nie spowodował wzrostu wartości działek mojego Klienta. Z uwagi na okoliczność, że Urząd Miasta nie poinformował mojego Mocodawcy, że za przejęte przez miasto Oleśnica grunty przysługuje Mu odszkodowanie, a wręcz przeciwnie - informował, że za grunty te nie należy się jakakolwiek rekompensata - na co posiadamy dowód w postaci dokumentu podpisanego przez byłego zastępcę Burmistrza, mój Klient przez lata pozostawał w nieświadomości co do tego, że przysługują Mu jakiekolwiek roszczenia majątkowe wobec miasta. Kiedy w 2015 r. dowiedział się o tym ode mnie, wystąpiłem w jego imieniu z żądaniem zapłaty odszkodowania przez Miasto Oleśnica, na co Burmistrz odpowiedział odmownie, powołując się na 10-letni okres przedawnienia ustanowiony w Kodeksie cywilnym. W związku z tym, wystąpiłem do Starosty Oleśnickiego z wnioskiem o ustalenie odszkodowania na drodze proceduralnej, ponieważ zgodnie z jednolitym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, roszczenia odszkodowawcze za wywłaszczenie nie podlegają przedawnieniu, gdyż nie stosuje się do nich przepisów Kodeksu cywilnego o przedawnieniu roszczeń (np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 lutego 2009 r., Sygn. akt I OSK 335/08; z dnia 17 czerwca 2009 r., Sygn. akt I OSK 874/08; z dnia 28 lipca 2011 r., Sygn. I OSK 1339/10). Pomimo znajomości tego orzecznictwa przez Burmistrza i pomimo uprzedniego wprowadzenia mojego Klienta w błąd przez urzędników Ratusza, Miasto Oleśnica na całym etapie postępowania podnosiło zarzut przedawnienia. Decyzją z dnia 27 stycznia 2017 r. Starosta Oleśnicki ustalił na rzecz mojego Klienta odszkodowanie w wysokości 149 385, 76 zł. Od decyzji tej miasto Oleśnica odwołało się do Wojewody Dolnośląskiego, powołując się na przedawnienie odszkodowania. Z doświadczenia zdając sobie sprawę z tego, że organy odwoławcze nadużywają uprawnienia do uchylania decyzji i kierowania sprawy do ponownego rozpatrzenia, w piśmie skierowanym do Wojewody, powołując się na bogate orzecznictwo sądów administracyjnych, argumentowałem, że organ prowadzący postępowanie nie może samodzielnie wkraczać w merytoryczną treść operatu szacunkowego, ponieważ nie posiada wiedzy specjalistycznej, którą dysponuje powołany w postępowaniu rzeczoznawca majątkowy, który sporządził ten operat, w związku z czym, w sytuacji, w której Wojewoda będzie miał jakiekolwiek uwagi do wyceny, zobowiązany będzie wezwać rzeczoznawcę do złożenia wyjaśnień. Pomimo powyższego jednak, Wojewoda Dolnośląski uchylił decyzję Starosty Oleśnickiego i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia, podnosząc arbitralnie pozbawione podstaw prawnych uwagi do operatu szacunkowego, określającego wartość wywłaszczonych mojemu Klientowi gruntów. Nie godząc się z tą decyzją, wywiedliśmy od niej sprzeciw do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, który uchylił decyzję Wojewody i przychylając się do mojej argumentacji, nakazał Wojewodzie wezwanie rzeczoznawcy majątkowego do złożenia wyjaśnień, w sytuacji jakichkolwiek wątpliwości tego organu co do operatu szacunkowego. Ponadto, Sąd Administracyjny nakazał Wojewodzie ustalenie wysokości odszkodowania na rzecz mojego Mocodawcy w przypadku, w którym rzeczoznawca podtrzyma swoją opinię o wartości wywłaszczonych gruntów. Wojewoda, wykonując wytyczne Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, wezwał rzeczoznawcę majątkowego do złożenia wyjaśnień, który oczywiście podtrzymał sporządzony przez siebie operat szacunkowy, jako oczywiście zgodny z przepisami prawa. W związku z tym, Wojewoda Dolnośląski decyzją z dnia 17 sierpnia 2018 r. ostatecznie ustalił odszkodowanie w wysokości 149 385, 76 zł na rzecz mojego Klienta. Zgodnie z art. 132 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, miasto Oleśnica było zobowiązane do jego zapłaty w terminie 14 dni od dnia uostatecznienia się decyzji Wojewody. W związku z tym, wezwałem miasto do zapłaty odszkodowania, wskazując nr rachunku bankowego mojego Klienta. Burmistrz odmówił jednak zapłaty odszkodowania, co stanowiło oczywiste naruszenie prawa, dlatego też w dniu 10 stycznia 2019 r., złożyłem do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu skargę na bezczynność miasta, domagając się dodatkowo kwoty 10 000 zł dla mojego Klienta, argumentując, że Burmistrz Oleśnicy, odmawiając zapłaty odszkodowania w ustawowym terminie, dopuścił się rażącego naruszenia prawa. Po wniesieniu niniejszej skargi, Burmistrz przelał całą kwotę zwaloryzowanego odszkodowania na konto mojego Klienta. Na tym jednak sprawa się nie zakończyła, gdyż zgodnie z art. 132 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami „do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego”. Dlatego też zażądałem od miasta Oleśnica odsetek za zwłokę w zapłacie odszkodowania, powołując się dodatkowo na wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 września 2014 r., I Wydział Cywilny, Sygn. akt I ACa 325/14, wydany w analogicznej sprawie. Tym razem Burmistrz dobrowolnie wypłacił mojemu Klientowi odsetki w kwocie 3 638, 46 zł. Pozostawało jednak pytanie, czy za dokonane przez Burmistrza naruszenie prawa w postaci odmowy zapłaty odszkodowania w ustawowym terminie, powinni płacić wszyscy mieszkańcy Oleśnicy. Dlatego też, w trybie informacji publicznej, złożyłem do Ratusza zapytanie, czy osoby, które podjęły decyzję o odmowie wypłaty odszkodowania w ustawowym terminie, pokryły z prywatnych środków kwotę odsetek, do zapłaty której zobowiązane było miasto. Zgodnie z moimi przypuszczeniami, osoby te nie wyłożyły swoich pieniędzy, a za naruszenie prawa dokonane przez Burmistrza, niestety zapłacili wszyscy mieszkańcy Oleśnicy, którzy płacą podatki. Podsumowując niniejszą sprawę, wskazuję, że miasto Oleśnica na przestrzeni obowiązywania ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. od dnia 1 stycznia 1998 r. przeprowadziło wiele scaleń i podziałów nieruchomości, w których być może brali udział Czytelnicy niniejszego wpisu, i których być może oleśnicki Ratusz również wprowadzał w błąd co przysługiwania Im odszkodowania za przejęte przez miasto grunty. Jeżeli więc ktokolwiek z Czytelników chciałby dowiedzieć się, czy rzeczywiście przysługuje Mu odszkodowanie za grunty przejęte przez miasto Oleśnica (lub jakąkolwiek inną miejscowość) w procedurze scalenia i podziału nieruchomości (bądź w jakiejkolwiek innej procedurze), zapraszam do kontaktu pod numerem telefonu 537 927 913, celem dokonania przeze mnie bezpłatnej analizy dokumentów oraz stanu prawnego. Przemek Merski